近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等(děng)指(zh狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现ǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包含(hán)了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为(wèi)进行(xíng)投资决(jué)策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位基金(jīn)份(fèn)额的(de)分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和(hé)产权类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收(shōu)益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金(jīn)额包(bāo)含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永(yǒng)续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部(bù)收(shōu)益(yì)率等(děng)指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在(zà狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现i)产品分红期(qī)，投资(zī)者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分(fēn)配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适(shì)合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营权(quán)类的(de)资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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