5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)tan1等于多少，tan1等于多少兀幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例也(yě)同步回(huí)升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得(dé)以(yǐ)延(yán)续(xù)。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占(zhàn)板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场tan1等于多少，tan1等于多少兀乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大(dà)的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的(de)需求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面(tan1等于多少，tan1等于多少兀miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上(shàng)海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情时代(dài)出(chū)租(zū)率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一(yī)季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结(jié)构(gòu)性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系(xì)等(děng)问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过(guò)程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三(sān)年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿(ná)地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的(de)一个(gè)市(shì)场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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