文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者非常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期(qī)付(fù)款形(xíng)式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现(130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行开设(shè)的(de)信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采取全透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一(yī)步推进城(chéng)市(shì)化(huà)。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房(fáng)制度(dù)，住房市(shì)场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了(le)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记和预(yù)告(gào)登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国(guó)内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元ng>预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订(dìng)的预(yù)售合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体(tǐ)办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全(quán)国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预(yù)付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可(kě)零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按(àn)建造(zào)工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各(gè)个(gè)环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元机构或指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的(de)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。