文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由(当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在(zài)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度也出(chū)现了(le)分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了(le)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也(yě)开(kāi)启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全(quán)由银(yín)行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨(bō)付的(de)工程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需(当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句xū)。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时(shí)需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发(fā)商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买(mǎi)，定金按(àn)照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和(hé)土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节(jié)内(nèi)容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度(dù)支付，所有资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融(róng)工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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