OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前(qián)几日的(de)下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关(guān)负责(zé)人也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应急(jí)预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全(quán)国首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看(kàn)待(dài)劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张(zhāng)江光大园项目(mù)出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人(rén)士(shì)分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上(shàng)述(shù)人(rén)士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最(zuì)近几个(gè)交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格(gé)下(xià)跌，风(fēng)险(xiǎn)也(yě)得到(dào)一定释放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到基(jī)本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内(nèi)二级市(shì)场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益(yì)率高(gāo)的(de)产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平(píng)稳(wěn)过度(dù)对经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至(zhì)得(dé)这么(me)急、这么(me)深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还(hái)是(shì)落到租金收(shōu)入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施(shī)资产张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于(yú)平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下(xià)的扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队(duì)表示了对(duì)张江光大园项目(mù)的信心，预计(jì)签(qiān)署(shǔ)意向书和合同谈判中的(de)储(chǔ)备租户(hù)正(zhèng)常转化(huà)后(hòu)，劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼项目出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市(shì)场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟(gōu)通和(hé)核实工(gōng)作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租(zū)户情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目前储备租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些空间，但本(běn)着(zhe)对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负责的(de)态度(dù)，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持(chí)有的同(tóng)区域(yù)的(de)张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那(nà)么(me)多储(chǔ)备租户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以市(shì)场化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定(dìng)，租户(hù)的(de)调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大租户退(tuì)租正好发(fā)生在市场活(huó)跃度的(de)短期低(dī)点，目(mù)前市(shì)场情况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在(zài)给租户的(de)分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一(yī)千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需求(qiú)和(hé)预(yù)算挑选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资产的(de)管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一(yī)家(jiā)，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上(shàng)述负责人(rén)补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目(mù)前在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间(jiān)资(zī)产上市(shì)平(píng)台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的(de)一(yī)步，眼下劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼我(wǒ)们可(kě)能面(miàn)临了一些突(tū)发情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十(shí)年建设发展过(guò)程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化(huà)解(jiě)当(dāng)前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的(de)信(xìn)心(xīn)。”

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