文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解(山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金(jīn)实(shí)力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层(céng)出售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发(fā)商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经(jīng)全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银(yín)行(xíng)将成最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型(xíng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多(duō)年对(duì)中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合(hé)同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者(zhě)对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资(zī)金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看(kàn)，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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