OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日(rì)的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也(yě)高度(dù)关注(zhù)。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)表示(shì)，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会(huì)从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT

　　二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技的(de)事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价格(gé)开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日(rì)场内资金有所流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级(jí)市(shì)场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定释放，但是(shì)价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判(pàn)断(duàn)价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场(chǎ俄罗斯是资本主义还是社会主义ng)表(biǎo)现低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些(xiē)隐含(hán)收(shōu)益(yì)率高的产品具(jù)备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对(duì)此表(biǎo)示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现金流(liú)没(méi)有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这(zhè)么(me)深，加上(shàng)前期本(běn)身园(yuán)区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)。随后(hòu)5月12日(rì)晚(wǎn)，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披(pī)露的(de)张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格(gé)出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人(rén)就相关(guān)事项进行(xíng)了解释(shì)说(shuō)明，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也(yě)趋(qū)于(yú)平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同谈判中的(de)储备租(zū)户(hù)正(zhèng)常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市场各(gè)方的(de)广泛(fàn)关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，据(jù)悉新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说，目前储备租户(hù)还(hái)是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万(wàn)方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证(zhèng)金(jīn)给(gěi)了我们(men)一(yī)些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益(yì)人有那么(me)多储备租(zū)户(hù)，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运(yùn)营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的(de)大租户(hù)退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大(dà)园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平(píng)等(děng)方面也(yě)有(yǒu)一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是(shì)两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积(jī)为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求(qiú)和预(yù)算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资产的管(guǎn)理人(rén)都变成(chéng)了一家(jiā)，后续(xù)我们(men)在资源共享和(hé)联合营销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科(kē)目前在(zài)管资产(ch俄罗斯是资本主义还是社会主义ǎn)约五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实(shí)现(xiàn)打(dǎ)造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一(yī)步(bù)，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我们可能(néng)面(miàn)临了一(yī)些突发(fā)情况需要解决，但(dàn)是(shì)这(zhè)和我们在张江科(kē)学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲(qū)。我们有信(xìn)心排(pái)除万难(nán)，尽一切可能(néng)化解当前(qián)突发事件(jiàn)的所有负面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心。”

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