文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的不公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人(rén)层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在(zài)项目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务(wù)院发展研究中心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推(tuī)行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类似(shì)租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心的(de)住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业(yè)化的(de)进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础等(děng)城(chéng)市化配套问题(tí)，才能(néng)进(jìn)一步推进城(chéng)市(shì)化(huà)。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度(dù)也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)无(wú)疑是(shì)对内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内(nèi)房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作用推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全(quán)部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数(shù)十(shí)年时间走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的(de)预售(shòu)合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具(jù)体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算(suàn)重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资(zī)金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据(jù)工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针对期(qī)房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般(bān)会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同(tó小兔子被蛇用两根WRITEAS，小兔子被蛇用两根做了ng)样采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需(xū)求的支(zhī)持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

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