导(dǎo)读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》设行(xíng)业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的(de)测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们(men)主要(yào)用到(dào)上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅占居民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已经达到(dào)了户(hù)均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际(jì)流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活(huó)带(dài)来了很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验(yàn)较差(chà)。将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》>

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人(rén将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有着密(mì)切(qiè)正向联系(xì)。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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