文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预(yù)售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果社会使命用英语怎么说，使命用英语怎么说取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资(zī)金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全(quán)的(de)监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升了对(duì)于预售楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长的(de)两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备案登记和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中，购房者(zhě)需(xū)要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式(shì)一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要社会使命用英语怎么说，使命用英语怎么说方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社(shè)融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购房者(zhě)和开发(fā)商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者(zhě)对(duì)行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房者(zhě)提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付(fù)，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分社会使命用英语怎么说，使命用英语怎么说7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定(dìng)使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公(gōng)司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付款的(de)方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受(shòu)1年的(de)房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公平的(de)预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。

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