导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较发(fā)达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国(guó)和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等(děng)基(jī)础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发(fā)展带(dài)来(lái)的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济(jì)板块(kuài)的(de)分化(huà)日(rì)益明显，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤(shì)场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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