OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技(jì)的(de)事件继续(xù)扰动公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开，此后二级(jí)市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日(rì)二级(jí)市场价(jià)格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目(mù)出租(zū)率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日场(chǎng)内资(zī)金(jīn)有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得(dé)到(dào)一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是(shì)不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级(jí)市(shì)场跌(diē)幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备一定(dìng)的(de)投资价值(zhí)，很适(shì)合(hé)稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募(北京亦庄开发区属于哪个区的 北京亦庄是几环mù)基金执行董事(shì)高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现金流没(méi)有(yǒu)造(zào)成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么(me)急、这么深(shēn)，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到租金收入受不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明(míng)会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现也(yě)趋(qū)于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示(shì)了对张江(jiāng)光大园项目的信(xìn)心，预计签署意(yì)向书和合(hé)同谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目(mù)出(chū)租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不到(dào)三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述(shù)公告(gào)引起了(le)市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人相关负责(zé)人坦北京亦庄开发区属于哪个区的 北京亦庄是几环言，事发突然(rán)确实始料未(wèi)及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意(yì)向面积超过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑北京亦庄开发区属于哪个区的 北京亦庄是几环(pǎo)，把(bǎ)这些面积在(zài)短期(qī)内完(wán)成去(qù)化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域的张江光(guāng)大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以来都坚(jiān)持(chí)以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户(hù)的调租(zū)和换租(zū)都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这(zhè)次项目的大租户退租(zū)正好发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低(dī)点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到(dào)出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和(hé)张江光大园项目(mù)在给(gěi)租(zū)户的分(fēn)隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光大园单(dān)层(céng)以一千平的面积为主，还(hái)有一(yī)些独栋形态的(de)物业。租户自(zì)身(shēn)也会有诉(sù)求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以(yǐ)后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负责(zé)人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资(zī)产(chǎn)上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未来的发展。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的(de)第(dì)一(yī)步，也是至关重要的(de)一(yī)步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一(yī)些突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十(shí)年(nián)建设(shè)发展过程(chéng)中所经历的(de)相比，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一(yī)切(qiè)可能化解(jiě)当(dāng)前突(tū)发事件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期(qī)和市场(chǎng)的(de)信心。”

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