OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租(zū)方之一，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其(qí)内外价值(zhí)，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技的事(shì)件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此后嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思(hòu)二级市场价格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二(èr)级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经(jīng)披露(lù)张江光大园项目(mù)出租率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级(jí)市场价(jià)格出现波(bō)动(dòng)。”一位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的(de)原(yuán)因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到(dào)一定释放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业(yè)内人(rén)士表示(shì)，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的(de)投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行(xíng)董事高(gāo)如星对(duì)此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到(dào)租(zū)金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日(rì)晚，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度(dù)二级市场价格出现回落(luò)。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩(jì)说明会中管理人就相关事(shì)项进行(xíng)了解(jiě)释(shì)说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书和合(hé)同谈(tán)判中(zhōng)的储备(bèi)租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思项目出租率将得到回(huí)升(shēng)。没(méi)想到仅过了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储(chǔ)备租(zū)户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万(wàn)方(fāng)。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为(wèi)实际租(zū)户需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快(kuài)锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保证金给了(le)我们一(yī)些(xi嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思ē)空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域(yù)的张江(jiāng)光大(dà)园项目一季(jì)度末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换租(zū)都属于正常情况，而(ér)这次项目的(de)大租户退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市(shì)场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况(kuàng)没(méi)有得到及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边(biān)也作了一(yī)定的资源调(diào)配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需求和预算(suàn)挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产的(de)管理人都变(biàn)成了一(yī)家，后(hòu)续我们在资(zī)源(yuán)共(gòng)享和联(lián)合营销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥(huī)协同(tóng)效应，相信可(kě)以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前(qián)在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面(miàn)临(lín)了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能(néng)算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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