5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的(de)配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓上还(hái)需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大(dà)的(de)变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的(de)上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的(de)上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前(qián)十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的(de)收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一(yī)季(jì)度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛(máo)利率在(zài)25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优(yōu)势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的(de)话(huà)，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额(é)持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出(chū)现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三(sān)季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为(wèi)少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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