近(jìn)两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过(guò)基(jī)金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)变化导致的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额(é)完成(chéng)率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价(jià)格(gé)。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日(rì)，将对基金份(fèn)额的(de)开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分派(pài)的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的(de)，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区(qū)别。特(tè)许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天)分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项目(mù)底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在(zài)本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议(yì)投资者对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人(rén)实(shí)力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对(duì)基础设(shè)施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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