万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可(kě)能没(méi)你想象的(de)那(nà)么(me)简单。

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　　富(fù)人被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达(dá)的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根本(běn)没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的(de)报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业突然不理男人了男人会难受吗，突然不理男人了男人会难受吗为什么主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提出(chū)执行异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方(fāng)式(shì)明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付(fù)了(le)部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实(shí)际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又(yòu)折兵(bīng)？

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　　地产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的(de)国民知(zhī)名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大(dà)型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价(jià)格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执行标的高(gāo)突然不理男人了男人会难受吗，突然不理男人了男人会难受吗为什么达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东(dōng)国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不(bù)过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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