万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的(de)姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的(de)处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司(sī)（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国信达(dá)北(běi)分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户(hù)手续的(de)，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付(fù)全(quán)部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付(fù)请(qǐng)求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而(ér)追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北(běi)京国安的估(gū)值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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