近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包(bāo)切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天收益(yì)，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的(de)预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计(jì)算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权(quán)类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)分(fēn)红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的(de)，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经(jīng)营期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用(yò切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天ng)年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营权类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带来的(de)短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的(de)可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也(yě)称。

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