近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再(zài)产生(shēng)现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来(lái)源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不(bù)等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额(é)的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关(guān)人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是(shì)持续(xù)分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年的(de)现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)，即使(shǐ)分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择(zé)，投资价(jià)值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语益人综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管理机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公募REIT见贤思齐下一句是啥，见贤思齐下一句论语s进入(rù)密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权(quán)效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为(wèi)可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人(rén)也称。

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