OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购(gòu)入基(jī)础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了(le)应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后(hòu)二(èr)级市场价(jià)格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易(yì)日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过(guò)24％，在全(quán)市(shì)场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披(pī)露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避(bì)的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出(chū)，但(dàn)是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随着二级市(shì)场价格下(xià)跌(diē)，风险也得(dé)到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基(jī)本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经(jīng)完(wán)全(quán)触(chù)底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品具(jù)备一定(dìng)的(de)投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执行(xíng)董事(shì)高如(rú)星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度(dù)对经营现金(jīn)流(liú)没有造(zào)成大(dà)的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类(lèi)资(zī)产就回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到(dào)租金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设(shè)施(shī)资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在(zài)随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就(jiù)相(xiāng)关事(shì)项进行了(le)解释说(shuō)明，市(shì)场信心得到(dào)了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大(dà)园项目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租(zū)率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了(le)不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来了新(xīn)的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发突然确(què)实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况，相关负责(zé)人介绍(shào)说，目前(qián)储(chǔ)备租户还(hái)是(shì)比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实际(jì)租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过(guò)签署租赁(lìn)意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租(zū)户(hù)。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区(qū)域(yù)的张江光大园(yuán)项目一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人有那么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的(de)空置率为何(hé)未能得(dé)到(dào)解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的(de)调(diào)租和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这次项目(mù)的大租户(hù)退租正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃度的(de)短期低点，目(mù)前(qián)市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大(dà)园项目在给(gěi)租(zū)户(hù)的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付(fù)标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多(duō)是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身触动的意思解释，颇受触动的意思需求(qiú)和(hé)预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理(lǐ)人都(dōu)变(biàn)成(chéng)了一(yī)家，后(hòu)续(xù)我(wǒ)们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江触动的意思解释，颇受触动的意思园(yuán)区(qū)产业空间资产上市平(píng)台目(mù)标的坚实(shí)后盾和(hé)储(chǔ)备(bèi)资(zī)源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的(de)第(dì)一步，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步(bù)，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临了(le)一(yī)些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三(sān)十(shí)年建设发展过程中所经(jīng)历(lì)的相比(bǐ)，只能(néng)算是一(yī)个(gè)非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心排(pái)除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化解(jiě)当前突(tū)发(fā)事(shì)件的所有负面影响，维(wéi)持(chí)预期和市场的信心。”

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