文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发(fā)时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时(邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗shí)代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照(zhào)经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购房者非常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当前(qián)的(de)情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了(le)核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预(yù)售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透明化(huà)机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(z邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗hōng)国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了(le)房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动了(le)中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的(de)投资(zī)占全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发(fā)育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于(yú)有关(guān)的(de)工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一(yī)的(de)预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报(bào)价(jià)计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地(dì)产大开发时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批(pī)后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入(rù)开(kāi)发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融(róng)机(jī)构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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