多位业内(nèi)人士表示，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市(shì)场(chǎng)波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披(pī)露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士(shì)分析称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个(gè)交易日(rì)场内(nèi)资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重因素(sù)影(yǐng)响，不(bù)好判断价格(gé)是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位(wèi)业内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，今年(nián)整(zhěng)体REITs市(shì)场表现(xiàn)低(dī)迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着(zhe)香港名媛是做什么的经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的(de)投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执(zhí)行董事高(gāo)如星对(duì)此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度(dù)对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这么急(jí)、这么(me)深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金(jīn)收(shōu)入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场价格(gé)出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人(rén)就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提振，二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)表现(xiàn)也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅过了(le)不到三周的(de)时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路(lù)又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引(yǐn)起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户(hù)情况(kuàng)，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)介绍(shào)说，目(mù)前(qián)储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人工(gōng)智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息(xī)技(jì)术等(děng)产业客户(hù)，租(zū)赁意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽然(rán)收(shōu)了三个月(yuè)履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一(yī)些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责(zé)的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有(yǒu)的(de)同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一(yī)季度末也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那(nà)么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场(chǎng)活(huó)跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看(kàn)到(dào)出租率下滑(huá)情(qíng)况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作(zuò)了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦(shà)和张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等(děng)方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大(dà)平(píng)层(céng)，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大(dà)园单(dān)层(céng)以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预算挑选区域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成(chéng)以后，新老资(zī)产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得(dé)更(gèng)好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及(jí)对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开(kāi)发的储备(bèi)项(xiàng)目(mù)，这些都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区产业(yè)空间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平(píng)台(tái)和它未来的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实(shí)现基(jī)金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能(néng)面(miàn)临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需(xū)要解决，但是(shì)这和我们在张江(jiāng)科(kē)学(xué)城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的(de)信心。”

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