近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可(kě)供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市(shì)场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参(cān)考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度(dù)可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对(du厦门是几线城市呢ì)高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的(de)影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在(zài)基(jī)金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的(de)特(tè)性，关注二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰动对(duì)整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是(shì)变动的(de)，对(duì)特(tè)许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不(bù)同而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本(běn)质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的(de)项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(厦门是几线城市呢shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)底(dǐ)层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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