万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台(tái)前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同(tóng)债务(wù)人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂(zàn)未看(kàn)到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没(méi)有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，天之蓝52度多少钱一瓶所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高(gāo)人(rén)民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了(le)部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖(mài)出(chū)去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大(dà)规(guī)模，也(yě)没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购(gòu)北(běi)京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房(f天之蓝52度多少钱一瓶áng)企(qǐ)纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源市(shì)场、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没变(biàn)，那么(me)中赫集团(tuán)拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东(dōng)国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被(bèi)5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被(bèi)执(zhí)行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多(duō)亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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