近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以及基(jī)金份额(é)交易价(jià)格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对(duì)于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影响，投资(zī)收益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的(de)主要因(yīn)素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基(jī)金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本(běn)金(jīn)之上的(de)增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目(mù)每年的现(xi吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市àn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对(duì)特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经营(yíng)权类吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市(lèi)的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更(gèng)高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时(shí)点，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配(pèi)的现金(jīn)实(shí)质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年(nián)及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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