5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持(chí)房(fáng)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值(zhí)更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地(dì)产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的(de)行(xíng)业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规(guī)模大(dà)幅度(dù)复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度(dù)十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特(tè)估的(de)角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期(qī)的(de)盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度(dù)提(tí)升的(de)头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份(fèn)额(é)持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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