文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对(duì)购(gòu)房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定(dìng)能(néng)实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当(dāng)前(qián)的(de)情况下(xià)，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大(dà)多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开(kāi)设的(de)信托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现(xià三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿n)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济(jì)下的(de)福利分房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中国内地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别(bié)于(yú)中国(guó)香港，在(zài)中国内(nèi)地(dì)实践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品房预(yù)售流(liú)程为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的(de)稳(wěn)步发展起到(dào)了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我们(men)的(de)《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三(sān)国(guó)合计的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)，当前(qián)的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立(lì)的合同(tóng)关系(xì)，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要(yào)根(gēn)据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身(shēn)信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较(jiào)大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并(bìng)没有统一(yī)的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额报(bào)价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则(zé)”。比如(rú)工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的预付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期(qī)房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方验收(shōu)合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无(wú)条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除(chú)定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门经审查后发(fā)放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入(rù)开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一(yī)的(de)选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权(quán)益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方(fāng)资(zī)金监管机构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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