近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份额交易价格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资(zī)决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础设施证(zhèng)券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债(zhài)券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市(shì)场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回(huí)归(guī)的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天p>

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价(jià)做调(diào)减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前(qián)后基金份(fèn)额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关注二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是本(běn)金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的(de)收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天)金(jīn)也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天)金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩募的(de)情况下，基(jī)金份额(é)单价随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著(zhù)的资产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此前市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可(kě)观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的(de)运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人(rén)也(yě)称。

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