导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发(fā)达国家俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会(huì)上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的(de)城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确(què)统计。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房(fáng)进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(d俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大ōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大ng>四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 俄罗斯人的尺寸是多少厘米，俄罗斯怎么那么大