万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是(shì)对(duì)北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团(tuán)有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么(me)中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上(shàng)述内(nèi)容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准(zhǔn)还是债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要(yào)求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果这75套(tào)房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达(dá)申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下(xià)一(yī)个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发(fā)的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等(děng)大型(xíng)知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当(dāng)年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的(de)地位。2014年(nián)末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国安过河的卒子歇后语是什么意思，过河卒子歇后语下一句俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也(yě)许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆(lù)续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持(chí)续(xù)质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为(wèi)被执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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