导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每(měi)户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡(héng)，是因为户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四(sì)大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分(fēn)化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国(guó)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业(yè)获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，bjd娃娃是用什么做的 bjd娃娃可以一起睡吗将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数(shù)，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　bjd娃娃是用什么做的 bjd娃娃可以一起睡吗（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人(rén)口(kǒu)净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房(fáng)租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态(tài)趋(qū)势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人(rén)口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济(jì)发(fā)展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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