文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态(tài)，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于(yú)落(luò)实中央(yāng)房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是(shì)一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了(le)商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后并非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次(cì)性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需(xū)要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少(shǎo)地(dì)产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决反函数的性质是什么意思，反函数得性质了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础(chǔ)等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房(反函数的性质是什么意思，反函数得性质fáng)分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者，极(jí)大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的(de)发(fā)展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效(xiào)应渠道(dào)，根据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者(zhě)承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何(hé)原因不能(néng)购买，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支(zhī)付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工、地板完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要(yào)求开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)定金(jīn)保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付(fù)节(jié)点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无(wú)需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门的(de)项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权(quán)益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度(dù)。保修期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国(反函数的性质是什么意思，反函数得性质guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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