文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明(míng)确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道(dào)世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格(gé)的(de)监(jiān)管(guǎn)保障措(cuò)施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是中国十大文武学校哪间好，中国十大文武学校排行榜根(gēn)据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等(děng)进行过(guò)长期系(xì)统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全(quán)部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了房地(dì)产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发(fā)展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地(dì)房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力，但依(yī)旧(jiù)需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承(chéng)担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地(dì)项(xiàng)目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及(jí)首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也(yě)采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在进(jìn)入开(kāi)发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发(fā)商必(bì)须完(wán)成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加坡开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购(gòu)房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的(de)过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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