导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味(wèi)着户户有房(fáng)，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户(hù)数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在(zài)不足(zú)？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数(shù)计(jì)算的(de)城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来，住作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为(wèi)单位购买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的(de)住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房(fáng)价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人(rén)口和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一(yī)套房无法满足(zú)庞(páng)大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的(de)老旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国(guó)人(rén)均(jūn)水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的(de)人(rén)均可(kě)使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将继(jì)续延续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会因户均(jūn)人(rén)口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背(bèi)后的(de)改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的(de)差(chà)异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预(yù)期。

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