5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得(dé)以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团(tuán)退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大(dà)分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级(jí)市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上(shàng)没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的(de)上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng飞机手提7kg超重怎么办，随身行李超重有人管吗)股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为库存(cún)的(de)优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净利均实(shí)现了(le)业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的(de)重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极(jí)个别城(chéng)市四(sì)月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的(de)基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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