文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，这是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济(jì)规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下：商品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需(xū)要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期(qī)三好(hǎo)生、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资(zī)金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外(wài)一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地(dì)面临(lín)住房需求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可(kě)能已拿(ná)到(dào)了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能(néng)还款(ku这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊ǎn)等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项(xiàng)目工程总(zǒng)额(é)报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司(sī)的(de)信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资(zī)金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银(yín)行申(shēn)请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须(xū)与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修(xiū)期(qī)结(jié)束(shù)后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊