文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的(de)不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目(mù)获(huò)得(dé)政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样(yàng)在(zài)支(zhī)付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了(le)制造(zào)商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前(qián)期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币(bì)化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社(shè)融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据(jù)购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购(gòu)房(fáng)者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预(yù)售款山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工(gōng)程总额(é)报价(jià)计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套取的(de)资(zī)金，在房(fáng)企各地项目(mù)间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提(tí)供(gōng)了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全(quán)部来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者可(kě)购(gòu)买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的(de)房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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