5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōn一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币g)募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房(fáng)地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的(de)占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其(qí)次是金地(dì)集团退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济(jì)圈判断(duàn)房地(dì)产已经进(jìn)入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公(gōng)募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了(le)，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对(duì)其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季(jì)度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域(yù)性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季(jì)新杀(shā)入(rù)十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为(wèi)笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的融(róng)资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本，优质的(de)开(kāi)发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复(fù)更(gèng)明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的(de)头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个方面是否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分(fēn)化更(gèng)一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的(de)驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确(què)定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四(sì)月(yuè)环比三(sān)月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而(ér)现(xiàn)在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太(tài)乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的(de)一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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