饱受争(zhēng)议(yì)的二(èr)手(shǒu)房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总(zǒng)局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源(yuán)客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加(jiā)强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明(míng)码标价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席(xí)分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城市二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住(zhù)房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等问题(tí)，将(jiāng)非(fēi)必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过桥融(róng)资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？二手房市场交易过程中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪(jì)服(fú)务在内的相关(guān)市场交易(yì)行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房(fáng)地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是房地(dì)产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介(jiè)费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍(shào)，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收费标(biāo)准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国(guó)家(jiā)计委(wěi)建(jiàn)设部下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特(tè)别(bié)复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上限压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多(duō)少(shǎo)由各中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部门(mén)当(dāng)前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务(wù)机(jī)构在(zài)具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结(jié)合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出(chū)合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构提供的(de)基本服务(wù)和(hé)延(yán)伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构收费(fèi)前(qián)应当向交易(yì)当(dāng)事人出具收费清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部门将会同(tóng)市场监(jiān)管等部门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不(bù)按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵经纪服(fú)务收费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门要依(yī)法依(yī)规纳入(rù)国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅的(de)中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合(hé)理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规(guī)范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细(xì)则，还需(xū)要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规(guī)范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)行业的(de)专业(yè)性提出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二(èr)手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的(de)二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及(jí)税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原(yuán)先(xiān)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费的(de)基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不(bù)仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房(fáng)价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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