近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募(mù100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度(dù)来看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两)者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率(lǜ)不(bù)达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的(de)过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额(é)根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化(huà)的修正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基(jī)金(jīn)分红前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收(shōu)益(yì)的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是(shì)变动(dòng)的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价(jià)值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期(qī)后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报(bào)中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料(liào)中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 100ml酒是几两，100ml小酒瓶是几两