5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地(dì)产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业(yè)的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延(yán)续。数(shù)据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为(w一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱èi)明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居(jū)民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的(de)公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度，其实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供给(gěi)较多(duō)（券商(shāng)测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gān一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱g)杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的(de)不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的(de)头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地(dì)产业(yè)内(nèi)人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏(sū)过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐(lè)观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的(de)去(qù)库(kù)存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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