5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代(dài)表的(de)机(jī)构对(duì)于这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国(guó)企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫(yì)情时代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地(dì)产公司(sī)，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　831143是什么意思从(cóng)机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎831143是什么意思(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可(kě)预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去(qù)持续(xù)观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三季(jì)度增长不(bù)确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好(hǎo)得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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