5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9科长相当于什么级别？日(rì)时(shí)所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产(chǎn)的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二(èr)线城(chéng)市好于(yú)三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已(yǐ)告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的(de)需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机(jī)构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)科长相当于什么级别？营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的(de)开发(fā)资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度(dù)从中(zhōng)长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将(jiāng)出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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