文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大开发时(shí)代(dài)步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分(fēn)期支(zhī)付以(yǐ)及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子(zi)是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需求是(shì)相当高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的(d乌鲁木齐海拔多少米高e)房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适(shì)用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是(shì)对内地(dì)房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推(tuī)动了(le)房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到(dào)了全部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城(chéng)市(shì)建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产行业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行乌鲁木齐海拔多少米高不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制(zhì)定。但多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商(shāng)为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的(de)信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获(huò)批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付(fù)房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个(gè)环(huán)节，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交付后方(fāng)可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束(shù)后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措(cuò)施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的(de)支持(chí)力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形(xíng)势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 乌鲁木齐海拔多少米高