近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过(guò)基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对(duì)高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价(jià)格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格(gé)的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票(piào)和(hé)债券回(huí)归(guī)的(de)过(guò)程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营(yí现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多ng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权(quán)日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基(jī)金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一(yī)步延长经营期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似永(yǒng)续经营的(de)假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的(de)项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适(shì)合(hé)长期持有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎ现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多n)权类的(de)资(zī)产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料(liào)中披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境(jìng)，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述(shù)负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 现在的00后女的为什么都平胸，为什么现在平胸妹子越来越多