5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名的(de)上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(x大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流iàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。