饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管(guǎn)部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合(hé)发(fā)布了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及(jí)，近年(nián)来，部分(fēn)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构存在利(lì)用(yòng)房源客(kè)源优势收(shōu)取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负(fù泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文)担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业(yè)主体管理、明(míng)确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房(fáng)地(dì)产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文交易(yì)周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的(de)专业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来完(wán)成。但很多中介(jiè)利(lì)用信(xìn)息(xī)不对(duì)称等问题，将非必(bì)要的(de)收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的负担(dān)，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并未明(míng)码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市(shì)场(chǎng)交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪(jì)服(fú)务在内的相关(guān)市(shì)场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是对房地(dì)产经纪服(fú)务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的(de)房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳一(yī)笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条(tiáo)规(guī)定：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价(jià)格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即(jí)根据(jù)这(zhè)样的(de)规定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中介机(jī)构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际收(shōu)取费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需在服务过程(chéng)泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文中对(duì)收费标准进(jìn)行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)提(tí)供(gōng)的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明确(què)服务(wù)项目(mù)和收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收(shōu)费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进行重(zhòng)点监管。市(shì)场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等(děng)违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的(de)中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华(huá)南区(qū)总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费就不同，各(gè)家(jiā)收费(fèi)普遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服(fú)务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前(qián)两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定(dìng)其中的(de)细则，还需要看各城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可(kě)能对交(jiāo)易(yì)产生(shēng)影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服务行业的(de)专业(yè)性(xìng)提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会(huì)有这样的情形(xíng)，因(yīn)部(bù)分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一(yī)些(xiē)房(fáng)东(dōng)愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部(bù)分中介公(gōng)司(sī)可能会利用(yòng)其支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实(shí)际上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透(tòu)明(míng)度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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