5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市(shì)值在(zài)股(gǔ)票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步(bù)回(huí)升(shēng)，夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于(yú)房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第(dì)二(èr)的(de)是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市(shì)场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实(shí)现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处(yī)假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的(de)首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿(ná)地(dì)结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其(qí)当季(jì)还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良好的(de)不动产资(zī)产运营(yíng)能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预期的(de)盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出(chū)现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成(chéng)本(běn)保持(chí)低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年民营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资(zī)的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其(qí)实(shí)整个(gè)市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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